Simone
给你发个案例。你研究一下。目前有的法院认为是可以的，有的法院认为买卖合同无效。因此，你最好让两个村委会同意签字最好，否则比较麻烦。
上诉人李某房屋买卖合同纠纷一案
湖南省湘潭市中级人民法院
民事判决书
（2011）潭中民一终字第210号
上诉人（原审被告）李某，男。
委托代理人马某，湖南某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）傅某，男。
委托代理人陈某，湖南某律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）文某，女。
上诉人李某因房屋买卖合同纠纷一案不服湖南省湘乡市人民法院（2011）湘法民二初字第142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2011年9月13日受理后，依法组成由审判员朱卫平担任审判长，审判员肖锋、代理审判员唐逊参加的合议庭，于2011年9月29日公开开庭进行了审理，代理书记员刘欣担任记录。上诉人李某的委托代理人马某，被上诉人傅某及其委托代理人陈某到庭参加诉讼，被上诉人文某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原判认定：2007年5月14日，文某以其丈夫傅某的名义与李某在某镇某村傅某、某镇某村傅某两位村长的主持下签订了关于自买自卖房屋一所契凭据一份，将傅某与文某共同所有的位于湘乡市某镇某村八组的房屋以42 800元的价格卖给李某。协议签订后，李某向文某支付42 800元购房款，文某将房屋交付给李某进行使用。李某在居住该房屋期间对该房屋进行了部分的修整及简单的装修。该房屋一直未办理产权变更登记手续。
2011年5月9日傅某以自己不知情及农村宅基地买卖违反了法律强制性规定为由，向湘乡市人民法院提起诉讼要求确认李某与文某2007年5月14日所签订的协议无效。
原判认为：文某与傅某之间系夫妻关系，虽然文某出卖房屋给李某时代替傅某签字的行为超越了代理权限，但是李某在购买该房屋时有理由相信文某享有对该房屋进行买卖的代理权限，文某的行为应是一种表见代理行为。因此傅某以自己对房屋买卖不知情为由要求确认该房屋买卖行为无效的理由依法不能成立，法院依法不予支持。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。既然宅基地的所有权属于农民集体所有，那么宅基地使用权人对其所有的宅基地只能享有占有、使用的权利，而没有处分的权利。本案中文某将宅基地上的房屋出卖给李某的行为实质上对房屋的宅基地进行了处分，因此文某与李某的房屋买卖行为虽然是双方真实意思的表示但因违反了法律的强制性规定，故李某与文某之间所签订的协议无效。对傅某要求确认合同无效的诉讼请求，法院依法应予支持。据此依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，遂判决：确认被告文某与被告李某2007年5月14日签订的《关于自买自卖房屋一所契凭据》无效。本案受理费800元，由原告傅某负担400元，被告李某、文某各自负担200元。
一审宣判后，李某不服上诉称：1、傅某起诉要求确认的是买卖行为无效，原判却判决买卖合同无效，违反不告不理原则；2、原判适用法律错误，我国现行法律没有禁止买卖农村集体土地上所建房屋的规定，根据合同法本案的买卖行为有效；3、本案涉及的宅基地本就属于李某所在的某村，李某购买房屋符合法律规定。综上，请求二审依法改判，驳回傅某的诉讼请求。
被上诉人傅某答辩称：本案案由是房屋买卖合同纠纷，我国法律明文规定集体土地不能转让买卖，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法维持原判。
被上诉人文某未到庭亦未提交书面答辩状。
二审李某提交某村八组组长廖小芳证明一份，拟证明本案房屋所涉及土地属某村所有。
傅某质证认为证人未出庭，该证明不具有真实性、合法性。
另李某二审申请证人曾桂初、傅秋仁出庭作证，拟证明本案房屋所涉及土地属某村所有。
被上诉人傅某、原审被告文某二审未提交新证据。
本院认证如下：李某提交的证明因证人未出庭，且无其他确凿的辅助证据，不能达到证明目的，不予采信；证人曾桂初、傅秋仁系个人，其证言不足以证明土地归属问题，且无其他确凿的辅助证据，不能达到证明目的，不予采信。
根据原判认定的证据及当事人的陈述，二审查明：李某所在的湘乡市某镇某村与傅某、文某所在的湘乡市某镇某村系隔壁村，两村的地界相邻，本案所买卖房屋处于两村交界地段。除此之外，原判决认定的事实清楚，证据确实、充分，本院予以确认。
本院认为，结合当事人的诉辩理由，本案争议焦点为李某与文某买卖房屋的行为是否有效。因原判对傅某以自己不知情为由要求确认买卖行为无效的理由没有予以支持，该处理正确，各方当事人对此亦均未表示异议，故二审需审查的是李某与文某买卖房屋的行为是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人所签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，如法律、行政法规没有明确规定时，则要看是否违背相关国家政策。《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”并未明确禁止农村村民之间宅基地上房屋的买卖；第六十二条的规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”农村村民在不违反法律规定的情形下可以出卖住房，故买卖在农村集体土地上房屋的行为并不必然无效；再结合我国现行国家政策，《国务院办公厅关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》指出，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。由此可见，我国法律和行政法规和国家政策为保护农村村民的居住权和生存权，禁止他们向城镇居民出售宅基地及地上建筑物，但并未禁止向农村村民出售。根据查明事实，本案李某与傅某、文某夫妻都是农村村民，且是同一镇的相邻村，所买卖房屋处于两村交界地段，房屋本身就是建造在农村宅基地上，买卖时双方所在村的村长均参与并予以了见证，李某购买后亦确实是用于自住用途，双方的买卖的行为属于农村村民之间为了满足自住需要，根据就近原则进行的房屋买卖行为，该行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策，该买卖行为有效。被上诉人傅某要求确认房屋买卖行为无效的诉讼请求不能成立，应予驳回，上诉人李某关于买卖行为有效的上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审判决程序合法，认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予改判。依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、五十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（二）项、第一百五十七条之规定，判决如下:
一、撤销湖南省湘乡市人民法院（2011）湘法民二初字第142号民事判决；
二、驳回被上诉人傅某的诉讼请求。
一审案件受理费800元，二审案件受理费800元，合计1600元，由被上诉人傅某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱卫平
审 判 员 肖 锋
代理审判员 唐 逊
二一一 年 十 月 十 日
代理书记员 刘 欣
农村房产，一般本村村民之间可以买卖。
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