Simone
蜗牛奔跑！
用来形容昆明东市区的发展，一点也不言过其实！
从《昆明东线无战事》，到《东城楼市蜗牛奔跑》，再到最近的《昆明东市区一个连商业中心都没有的区域》，算下来，17年的时间，东市区一直是人们诟病的区域。
原因无他，只因为东市区发展太过缓慢，这也是人们对东市区爱得深沉！
带着这份深沉的爱，房小星把东市区转了一圈，带大家看看，现在的东市区，是个什么样子。
业界对东市区的方位，没有统一的意见。有的主张二环路以东为东市，有的主张小坝以东为东市，而有的认为小庄立交昆曲高速以东为东市。
本文的观点，以石闸立交、大树营立交、金马立交和菊华立交的二环沿线以东，东绕城高速以西的主城区域，是为东市区。而空港片区有其自己的功能定位，不在本文范围内。
长久以来，东市区的发展都非常缓慢。相对于北市区、东南片区，东市区寂静得多，一直在半睡半醒中。
资料显示，最早在东市区吃螃蟹的，应该是金沙小区，建于千禧年。
时隔7年后，位于东三环的金色交响首先发力，接着志远地产打出“热力东城”的旗号，在金马山下推出东骧神骏·望景苑，然后俊发唱响了“东中心”的旋律，金色俊园出世。
东市区一时风起云涌，异常热闹，最终又归于平静。
随着政府的规划调整出台，东市区的白沙河片区，开启了发展快车道。
2011年，万科白沙润园横空出现在大众视野，也让东市区的开发小跑起来，慢慢走上台前。
现在的东市区，昙华片区的城改项目正在推进中，东白沙河片区大牌房企云集，已成为较成熟居住区，一路之隔的方旺片区，小区林立，俨然是东市的新中心，而缓慢的凉亭片区，新规划调整，加强了与巫家坝的联系，发展前景看好。
东白沙河安静已久。
在老昆明人的记忆中，那里溪水潺潺，树木郁郁葱葱，是一片宜居的乐土。
这一切，只因为政府的规划调整出台，东白沙河片区由原来的受限区域，调整为以生态保护和旅游休闲度假为主的绿生态综合片区。
也因为万科的率先入住（2008年，万科并非第一个在东白沙河片区拿地房企，却是第一个着手开发的公司），一个全新的宜居置地呼之欲出。
东白沙河片区，有大面积可供开发的连片土地，凭借自身良好的生态环境和不断完善的教育等配套设施，已经发展的较为成熟的居住区，成为东市区的新门户，片区内在售楼盘价格，已经超越了主城传统开发区域。
中海云麓九里的普通住宅售价约16500元/㎡，别墅240万-800万元/套；美的顺城府的别墅总价480万元/套起；碧桂园印象美庐普通住宅15500元/㎡起。
东白沙河是东市区扭转矛盾的契机，其发展有目共睹，俨然是东市区的生态富人区。
而片区的短板教育方面，中交碧桂园映象美庐正式签约明通小学和昆十中，为九年一贯制公立学校，计划2022年9月招生。
而大华公园天下配建的明通小学，于今年4月举行了开工仪式，办学规模为36个班。大华公园天下还规划了一所12班幼儿园。
按照规划，东白沙河片区还会建设2所完中（36班初中、33班高中）、一所初中（36班），2所小学，10余所幼儿园，办学规模超100个班。
商业方面，片区将打造一个占地面积约130亩，总建面25万方的白沙河商业中心。
另外，东白沙河片区计划引进一所三甲医院，规模为1000个床位。
东白沙河片区南部，一路之隔就是方旺片区。
提起方旺片区，想到的就是城中村、铁路、车场、物流、蔬菜批发市场，还有一些老旧工厂，人口混杂，生活嘈杂。
从位置看，方旺片区距离市中心并不算远。以东三环为出发点，无论是西北新城、世纪城、新螺蛳湾、呈贡新城，都在10公里左右。
在市政规划中， 方旺片区定位为CLD中央生活区 ，坐拥东三环和人民东路的条件，奠定了其东市中心区的基础条件。
据《昆明市官渡区控制性详细规划梳理》显示，方旺片区将建成包括一南一北两个商业中心、休闲公园，以及医疗服务中心和多所幼儿园、小学、中学等市政配套齐全，独具活力、生态、休闲特色的宜居生态新城。
目前，方旺片区已有中南置业、碧桂园、奥园、蓝光、保利置业等一线房企入驻，区域内多个楼盘在售。
保利城建面95-142㎡的普通住宅，均价14500元/㎡；中南碧桂园樾府主推建面162㎡的住宅，售价13500元/㎡起；蓝光德商天域，建面100-127㎡的住宅，售价12000元/㎡起。
片区内的各项基础配套设施也有很大改善，盛惠园、东旭骏城的底商已经开业，可以满足日常生活所需，而保利城则规划了32万㎡的商业体，预计2023年建成，弥补了片区内商业的不足。
教育方面，片区内规划有7所幼儿园、3所小学、2所初中和1所高中；其中，方旺中心学校和官渡二中已开学，均为公立公办学校。
医疗方面，除自身配有社区卫生服务站外， 新落地的昆华医院凉亭分院，与片区仅一路之隔。
现在方旺片区，是不是给了我们很大的惊喜！
凉亭片区是官渡区近年来的改造重点区域。
月初，昆明市自然资源与规划局发布了凉亭片区控详规批前公示，从轨道交通、道路交通、水系规划、用地布局、开发强度、教育设施、公共绿地等7个方面，确定了区域开发方向，落实了区域医疗中心和体育设施用地的位置，区域轨道交通和道路的规划得到了提升。
规划修改后的凉亭片区， 增加了教育用地和公园广场用地面积也有增加 。
其中，教育设施按照22.05万人的人口密度，采用基本合格标准进行教育设施配置，调整后比原控规增加28.7公顷用地，规划9所小学、8所初高中以及多所幼儿园。绿地与广场用地面积也较之前增加了0.77公顷。
道路交通方面，将在原控规的基础上增加2条道路作为远期控制，加强了与南部巫家坝片区的联系。地铁8号线按照轨道公司最新调整线型，采用中线方案。
将来，凉亭片区将有3条南北向道路与巫家坝片区连接，其中两条走向与地铁8号线、东西快线基本重合，另一条名为凉亭中路，位于8号线和东西快线之间，贯穿凉亭片区南北。
地铁方面，有3号线、4号线和6号线经过片区，加上8号线和东西快线，凉亭片区有5条地铁线经过，设有7个站点。
另外，规划还加大了片区的开发强度，三旧改造区域开发强度在规范3.1的基础上上浮20%控制，按照3.72控制。城中村改造地块，按照上限4.5控制，总体上改造地块面积小于城中村改造用地面积。地铁站周边鼓励高开发强度开发。
值得一提的是， 规划明确了区域医疗中心和体育设施的用地位置，区域医疗中心位于云南冶金高级技工学校附近，引进2000张床位的昆华医院。体育设施用地位于现在虹桥建材城。
需要让人仰望的规划，执行起来却不容易。
现在的凉亭片区，空置的厂房、物流园区和城中村聚集。老旧厂房中，最熟悉的莫过于云南第三机床厂、灯泡厂和凉亭轧钢厂了。
云南第三机床厂位于金马片区，已经被改造为汇和紫光园小区，后续由东原地产接盘，开发为东原·璞阅；而灯泡厂改造为新昙华灯具建材城。
凉亭轧钢厂，一直没有动静，搬迁10余年还未开始改造。
据了解，2016年4月6日，凉亭轧钢厂与云南泡露达文化旅游投资管理有限公司签订了《资产租赁合同》，将厂区闲置的约4.3万平方厂房、场地、空地、道路等出租给了泡露达公司从事经营活动，泡露达公司自2017年9月开始拖欠租金、水电费等，但拒绝将场地交还昆钢集团。
早在2009年，凉亭轧钢厂就已全面停产并整体搬迁到玉溪市研和镇，搬迁后老厂房和空地长期未得到开发。
2018年，昆钢与招商局合作开发凉亭轧钢厂改造项目。同年11月，昆明市规划局发布凉亭轧钢厂规划条件行政审批公示，明确了项目用地范围，地块性质及规划条件等。
目前，凉亭片区内最新楼盘，东原璞阅住宅已售罄，仅有建面为23-57㎡的铺面在售，总价约30万/套起。
而比较新的小区有金马悦城，二手房均价13479元/㎡；实力山语间，二手房均价13647元/㎡；东原璞阅，二手房均价13149元/㎡；金马腾苑二手房均价12400元/㎡；东骧神骏万泰小区二手房均价约12700元/㎡。
城中村方面，有太平村、大营村、凉亭村、金马寺村等9个等待拆迁。
大营村属于大树营片区，计划2021年启动拆迁；金马寺大村、金马寺小村、凉亭村计划出让土地695亩，目前还有凉亭村未拆，共有40万㎡。
太平村计划2021年拆迁16万㎡，上凹村、下凹村计划2022年拆迁共25万㎡，牛街大村和牛街新村计划2022年拆迁。全片区9个村均计划2025年完成改造。
东市区的山地特征，既是它的卖点，也成为了它很难逾越的发展障碍。
很多业内人士仍然不看好东市区，他们认为片区内土地太过分散，不能连片开发，再加上片区内太多老旧厂区和城中村需要拆迁，不看好也在情理之中。
另一部分业内人士却认为， 昆明的发展仍以“南延北拓”为主，而“北拓”的方向就是昆明主城的东北方向，即包括东市区即以外的空港-滇中新区，仍然是“孔雀东南飞”。
而东市区的二环东路、东三环、人民东路，交通发达的另一面，却是噪音、粉尘的污染，影响片区的居住品质。
东市的发展，远落后于昆明其他区域的。但从昆明楼市发展的历史看，这个地方却是昆明房地产开发最早的，其开发历史可上溯到上世纪80年代初，东华小区、新迎小区是昆明的第一批商品房，也是昆明当时的“高档楼盘”。
《昆明市城市近期建设规划（2016-2020年）成果》明确， 东白沙河片区被列入城市重点建设区域，凉亭金马片区被列入城市重点改善区，相关的政策和规划扶持将会向这些区域倾斜。
昆明东市区，将从丑小鸭变成白天鹅，一飞冲天。
