Simone
为规范物业管理早期介入和前期管理工作，让各级管理者及相关人员熟知早期介入的重点工作内容，全面而有效地履行早期介入的物业管理服务职能，做好前期基础物业管理服务工作，为业主入住后各项物业管理服务工作的开展奠定坚实的基础。
《物业管理条例》所述前期物业管理是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业签订书面的前期物业服务合同期间履行的物业管理服务工作。本手册所述前期主要是指物业管理早期介入阶段，是指物业服务企业在接管物业之前，就参与物业的策划，规划设计和建设，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以方便物业建成后能满足业主、使用人的需求，同时在业主入住前做好承接查验、接管验收及入住前的各项准备工作，以推动物业管理服务工作的开展。
一、前期工作职责
(一) 各公司总经理前期工作职责
1. 全面负责物业管理前期工作的开展，确保前期工作能够按照法律法规、行业规范、公司 制度要求予以有效落实；
2. 负责根据公司的管理要求确定职能部门的管理职能分工，组织建立公司的规范管理体 系，建立管理制度、工作流程，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；
3. 按照公司要求和实际需求编制公司内部管理机构设置方案，明确管理分工与管理职能，上报公司审批；
4. 负责按照公司批准的管理架构、人员编制完成公司职能部门的人员招聘、培训、指导 工作；
5. 合理分解分配工作任务，并按照公司要求与下属职能部门负责人签订《平衡计分卡》， 并督促其按照前期工作要求开展相关工作；
6. 为确保物业管理前期工作过程的安全，需按照下属各岗位不同职责编制和签署《安全生 产责任书》；
7. 负责与开发商及相关部门的沟通协调工作，与各相关方建立良好的沟通渠道，促进相关 工作的落实；
8. 根据前期工作进展情况，适时调整工作计划及服务方案，确保各项工作有效落实，并达 到相关标准；
9. 认真完成上级领导安排的其它工作任务。
(二) 各公司职能部门前期工作职责
1. 各公司职能部门负责按照前期接管项目的实际情况，编制前期工作推进计划，经各公司 总经理审批后予以有效落实；
2. 各公司职能部门负责根据管理职能分工，建立管理制度、工作流程，明确管理要求，完 善公司的规范管理工作；
3. 各公司职能部门负责根据管理职能分工，对各部门前期各项工作的落实情况进行监督指 导，发现问题及时跟进予以处理，确保各部门相关工作实施符合公司管理要求。
4. 各公司职能部门负责根据管理职能分工及前期工作推进计划有效落实前期重点工作：
4.1 各公司人力资源部门：
4.4.1 负责人员编制的制定、报送及审批后的备案工作，并根据人员编制及前期工作进度 组织开展人员招聘工作，引进合格的人员满足各部门人员配置需求；
4.4.2 负责员工劳动合同的签订、社会保险账户的开通、公积金账户的开通等工作；
4.4.3 负责组织编制前期培训计划并上报审批，并根据人员招聘计划及人员到位情况，按 照培训计划组织落实培训工作，确保相关人员达到岗位的任职标准要求。
4.2 各公司行政管理部门：
4.2.1 负责各公司《营业执照》等相关工商证照的办理，以及物业服务企业备案工作；
4.2.2 负责前期物业服务合同签订后的备案工作；
4.2.3 负责前期管理工作所需物资采购，印刷品的制作，工服的制作等工作；
4.2.4 负责前期管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到询比价限额相关 工作的询比价管理。
4.3 各公司财务部：
4.3.1 负责《税务登记证》、公司银行账户的办理，税控机、PS 机的办理，支付宝和微信 企业账户的绑定等工作；
4.3.2 负责组织建立开办费、物业服务费、空置房管理费等相关收费台账，审核可收费金 额；
4.3.3 负责物业收费软件的安装及收费科目的建立，并负责组织开展物业收费软件的培训 工作。
4.4 各公司品质管理部：
4.4.1 负责组织收集法律法规、行业标准，汇编成册发放各部门，学习法规要求，依法开 展各项物业管理服务工作；
4.4.2 负责组织建立公司的规范管理体系，并根据管理职能分工建立管理制度、工作流程， 审核各部门的作业文件，明确管理要求，完善公司的规范管理工作；
4.4.3 负责配合公司经营管理部完善《前期物业服务方案》的编制，物业费的测算工作；
4.4.4 组织编制各类日常工作记录、入住办理、装修办理等文件，并进行审核；
4.4.5 负责前期物业管理工作所需服务供方、办公用房装修、物品采购等达到招标限额的 相关准备和申报工作，并按照公司管理要求开展招标工作。
(三) 卖场前期工作职责
1. 负责开发商卖场的管理，按照与开发商签订的前期卖场物业管理服务协议监控各项工作的实施与落实；
2. 负责与开发商进行工作对接，了解项目建设、销售、户型等情况，与开发商建立良好的关系；
3. 收集销售期间的宣传资料和前期介入资料，并建立档案，为后期工作开展做好相关准
备工作；
4. 负责卖场服务标准的确定，以及《卖场服务协议》的签订；
5. 负责卖场提供服务所需的物资采购计划申报，以及物资的管理工作；
6. 负责按照服务标准和协议，确定人员编制，组织招聘、岗前培训、岗上演练等工作；
7. 负责供方需求的上报，并按照公司要求参与供方选择，在完成供方选择后，按照要求 与供方签订合同；
8. 负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查，发现问题及时处理，确保各项问题及时予以解决。
(四) 物业管理部前期工作职责
1. 进行前期相关资料的接管工作，做好相关记录，并将接管的资料分类建立档案，规范管理；
2. 根据标书的内容及公司管理要求编制项目前期物业管理服务方案，经各公司总经理审批后组织予以落实；
3. 与开发商对接确定 前期物业管理服务方案、物业费标准、签订前期物业服务合同。
4.负责确定组织架构、人员编制、各岗位职责、工作内容、相关流程及管理制度，建立 完善管理体系文件；
5. 负责与开发商进行工作对接，了解项目情况，与开发商建立良好的关系；
6. 积极参加或组织施工期间的各项专题工作会议，针对相关问题提出意见与建议；
7. 随时关注影响后期服务工作开展及可能造成不良影响的相关问题，及时向开发商反馈， 并提出合理化的意见与建议；
8. 负责对前期各项工作的落实情况进行监控检查，发现问题及时处理，确保各项问题及时予以解决；
9.跟踪项目前期各项问题的处理，并做好图片资料、书面知会及报告等文件的存档及管 理工作；
10. 负责制定前期工作推进计划，与公司各相关职能部门沟通确保入住前各项工作的落实， 包括办公区域装修、装饰；人员招聘；物资采购；入住资料的准备；员工培训等；
11. 负责与项目所在地的政府部门沟通，建立良好的沟通渠道，为物业管理部成立后各项 工作的开展奠定良好的基础；
12. 负责组织进行市场询比价或从公司合格供方内选定各类服务供方，并与服务供方签订 服务合同，确保各项服务工作的顺利开展。
