Simone
最近，有知情人士透露中央高层将恒大的财务困境定性为流动性问题，并非资不抵债。恒大也计划出售1200亿的资产，其中包括深圳的旧改项目，有媒体恒大在6月就与中国金茂等买家进行洽谈，不过恒大随后对于此事回应是造谣，要起诉。
8.2日，恒大的评级也由B2降为Caa1，展望评级降为负面。
一系列事件足以证明中国恒大确实面临了前所未有的困难，简单易懂的话来讲就是：没破产，但是没有钱了。
恒大最近面临的一系列问题归根究底其高杠杆高周转的运作，激进拿地。而进入“房住不炒”’的时代后，恒大的运营模式与国家融资环境大收紧政策背道而驰。“三道红线”、房地产贷款集中度管理等政策的落地对房地产融资形成了全方位的把控，改变了现有房地产的游戏规则。 三道红线对企业的融资情况、投资力度乃至长期发展均有深刻的影响，只有财务状况健康的企业才能持续获得资本市场的认可以及资源的倾斜。基于此，多数房产企业将降档作为首要目标，“稳健经营”’成为了房企的高频词汇。
本世纪的前20年，是房地产腾飞的20年，作为通胀的民间第一蓄水池，承载了很多超发的货币，伴随着大基建的完善，城市进程的加速，造就了无数房产造福神话。
而从2019年开始，财富的风口在慢慢地发生变化。
针对房地产领域，国家有以下几点重大举措:
1、2018年，央行会议表示要加强管理影子银行、房地产金融。
2、去年730高层会议敲定“房住不炒”后，房企融资数据明显下滑
3、 三道红线压低杠杆率，挤压泡沫。
目前，中国地产的逻辑正在发生一系列的改变
1、地产不能高估高周转的模式
此前房企一直依赖于高周转的模式，恒大就是不断的融资、拿地。而现在在融资环境大收紧的背景下，高周转、高杠杆类型的房企信用风险加速暴露。
2、不能高估土地的变现能力
一般来说，研究普遍认为房企产企业的土地储备具有比较强的变现能力。可是一旦当地产公司出现问题时，它的土地流动性并不是很好，土地储备也并不具备很好的变现能力。并且一般土地上都附着抵押、担保，想要卖出去是很难的。这种情况相信大家在恒大的问题中也可以窥见一二。所以在房产企业出现问题时，根据它的土储来看他短期的变现能力也是不太适用的。
3、不要低估资产受限问题
在银行和信托收紧下，项目的开发贷无法置换前融资金，那前融资金就只能等到项目预售且有足够的回款后才能退出。此外，根据相关的监管要求，原则上销售监管账户应要求预留部分施工款等开发建设资金，再剩余部分才允许用于归还前融或开发贷本息等;母公司层面想要从子公司获取现金流，至少需要单项目去化 70% 以上。单个项目没有达到70%以上，母公司从子公司上想获取现金流是非常困难的
银行所有的开发贷都是有销售回款的监管账户，一般情况下，银行要求开发商按照销售进度归集还本付息的资金，具体比如销售提留、每月/每季度账户内新增资金的 xx%扣划还款保证金或直接用于还款等;或者按照销售面积的完成率确定还本付息安排。
销售监管账户的出账属于地方房管局的监管事项，因此如何在满足开发贷还款基础上，划款还前融还得需要根据不同地方监管的政策来操作。
现实情况就是，一旦地产商有一丁点的风险暴露，资金方一定是一拥而上，各类监管手段，一毛钱都不可能被母公司拿去还债券。
4 不要低估有息负债压力 。
此前多地发生城投非标违约的情况，但目前还没有公开债违约。地产并不完全等于城投的逻辑，“供应商< 非标<信贷<债券”的城投逻辑并不完全不适用于地产。对于民营地产公司，每家金融机构都有诉讼保全的权利，每一 个债权人都有权利去做股权冻结、司法查封，一家债权人起诉，可能会引发更多的债权人挤兑，最终使得公司 应付接连不断的资产冻结，所以不能忽视每一笔有息负债。而这种危机模式下，各家金融机构都会从严监管蓝光的预售资金，这实际上加剧了公司的融资难度。有息负债越大，融资难度越大。
5 不要低估房企债务问题的解决难度。
房企项目公司分布在不同区域，涉及到众多的购房者以及施工承包方，一旦发生烂尾，需要解决的问题很多。
而由于土地及在建工程经常抵押给金融机构，金融机构实际上没有动力去参与债务重组。因为考虑到抵押率等 因素，他们即使转让债权也是不会有太多损失，而真正损失的就是无担保债权人。如果没有外部支持，房企的实际回收率可能会很低。而华夏幸福至今仍在酝酿债务重组方案，还有此前违约的国购、华业、泰禾，其实际处 置周期会很漫长。
6 不要低估趋势的力量。
房住不炒政策提出以后，所有房企的选择就是高周转降杠杆降负债。还按照以前的玩法，高杠杆高负债， 是不会有好下场。过去二十年的城镇化和宽松的政策环境造就了金融地产的黄金时代，很多老板觉得是自己是抓住了机遇，却忽视了时代的力量，忽视了趋势的力量，这是很致命的。而今金融强监管，地产行业也在面临变革， 时代的风向变了，如果房企逆趋势得去抬高杠杆、高周转，那么是会如恒大一样吧。
总的来说，房产行业目前正趋于平稳发展，因其快速发展引发的问题也在逐步得到解决。房地产的调控离不开国家国家的政策。从‘稳’这个角度来看，房地产市场调控虽然收紧，但不会出现大面积崩盘的情况。
房地产行业方面，2020 年受疫情影响，国家出台短期救市政策，但随着疫情影响的消褪，对房市的管控力度逐渐恢复且持续加码。房住不炒方针将长期贯 彻，2021 年各城市围绕房住不炒总方针，从拿地到销售两端密集出台调控政策， 未来房地联动机制将持续完善，国家对房地产行业去金融化态度坚定， 随着各项调控政策的不断深化，房产回归居住属性长期可见。
企业要想持续稳定发展，需要在成长、偿债、盈利三方面做好准备。
第一，成长方面，当下热点城市集中供地以及拿地金额比例限制等政策，要求 企做好拿地决策，精准投资，减少因所拿地块与公司定位不准确、拿地成本过高甚至拿不到地的情况发生，为公司带来损失，损害成长基础，要确保有米可炊;
第二，偿债方面，房地产作为资金密集型产业，与金融的关系密不可分，房地产行业的动荡将会影响到金融秩序及社会经济发展水平的稳定，对房地产行业资金 安全的管控落实到企业端，体现在对房企负债规模的监管。项目回款作为房企资 金的主要来源，是房企偿债资金的主要构成，重要性首当其冲。在确保主要资金 来源安全稳定的基础上，增强偿债能力也需要企业积极调整债务期限结构，利用 长债换短债的方式减轻偿债压力，增强现金流的灵活性，提高资金使用效率。
第三，盈利方面，在限房价稳预期的调控政策下，扩大企业利润空间需要企业做好成本及费用管控，持续提高土地投资决策效率，严控拿地成本;提高管理效率，避免期间费用对利润造成过度侵蚀。企业从成长、偿债、盈利三方面进行全面提升，将保障企业在不确定的环境下稳定成长，在正确的战略指引下择机而动，顺应行业发展规律，待上行期实现规模快速提升。
