Simone
胡Sir，我去青岛买房，到底哪里增值快？
胡Sir，我去青岛买房，到底哪里空间大？
最近很烦，天天被这些问题问的脑子嗡嗡的。
目前，房住不炒是根本，稳房价，稳物价，稳预期是长效机制。但房住不炒不代表“房住不涨”，所以很多人还在想问哪里房价可以涨？
先不说哪里可以增值，最重要的 你要知道房价上涨的根本原因是什么。
（1）
有很多人说是面粉提高了，面包肯定提高，成本论只是一方面，最重要的是人口，而且是城市的人口。
1990年，我国城镇人口比利为26.23%，而2000年城镇人口比例36.09%，2010年城镇人口比例是49.68%，从1962年到1993年期间人口出生人数都在2000万以上。
这个人口红利基础和城镇化比例的提升，催生了更多的人带来的消费 而且吸引了更多人流向了大城市。那么青岛属于东部沿海城市，最早的发达的制造业和港口贸易的基础，带动了人口大量流入。自然在1998年房改后的10年内 虽然期间房价也有波动，但青岛总体房价也随着大城市的提升而提升。
（2）
那2016年那次房价提升是什么原因造成的呢？
2016年青岛房价上涨的原因，那就是金融要素 全球资本市场热钱涌入了高收益行业。央妈采取量化宽松的货币政策，我国一线城市先上涨，青岛和济南慢半拍，但却涨的速度确实让你措不及防。
如果有粉丝在2016年底和2017年初在青岛买房的经历，应该能切身体会到，本来能在新都心买套房，结果直接干到了大城阳。
那现在的货币还有可能再次宽松吗？事实证明：在国际大感冒降临米联储降息后，我们亲爱的央妈并没有跟进，因此，从大形势看，房价短期内也不会大的暴涨。
当然也不会暴跌！
（3）
除了人口和金融、政策层面，有粉丝问2018年青岛房价上涨，到底咋回事？
2018年上合峰会的上涨，更是搞笑！峰会前本来可以买城阳 结果峰会期间正阳府干到了2万+，不良中介告诉你 青岛不会再盖房子了，再不买就完犊子了。结果单价1万五直接买到了惜福镇！如今，房子住不愿意住，卖原价卖不出去。
其实，中介当时忽悠你的就是短期的供需关系，2018年的新房市场，大部分新开楼盘都在高新区、上合、蓝谷和胶南新城区。
比比刚才说的惜福镇刚需，再看看花茶水费摇号买号抢高新区的伙计，再瞅瞅高价买上合的投资客和不断为精装维权的胶南新城区业主，到底谁是赢家，至今无法评论。
短期新旧楼盘供需关系会影响房价，但是不能忽略土地要素。
因为这个才是衙门的命脉，理清楚这些根本原因。
（4）难道青岛各区就是“东比西贵吗”
为什么10年前五四广场的房价是天花板，而后来崂山麦岛豪宅、别墅频出，秒杀市南？
为什么老四方的房价不如东李贵，为什么城阳白云山房价超过城西，为什么黄岛前海一线豪宅突2破3？难道青岛各区就是“东比西贵吗”
并不全是，而是城市经济人口和高端客群转移，板块轮动变迁是微妙的，却是有预见性的。
首先，原成熟区在人口、商业、资源配套已经接近饱和后，年轻人买不起，有钱人嫌拥挤
临近不远处的新板块就应运而生，就像台东和新都心，中山路和市南东部，甚至西镇团岛和开发区。当年东部大开发 为了顺利迁移人口，人们搬到崂山区后 还尽量让市南人保留了“市南户口”，而那些故土难离的老青岛人，如今还好吗？
那有粉丝问：板块变迁的话 ，7000多的上合能不能买呢？
红岛会不会成为新中心呢？
（5）7000多的上合能不能买呢？
不要忽略新的区域、新的板块，因为很有可能野鸡变凤凰。那很多粉丝问 上合现在是价格洼地，比我家便宜，未来能不能成为价值高地？
青岛的房价和区位属性、大规划息息相关，板块的定位特别重要，如果变来变去的话只能说老板很失败。
又是什么“三湾三城”“主城区、主城片区”，归根到底就是接下里说的——也是我们公司写文章一直提的“三条线”：
首先，前海一线发展路线，总部经济和文化旅游；其次，青岛没有环线和中心，但是每个区域有各自中心和环线，最后，环胶州湾是产业区发展路线。
那上合这个问题的答案就来了：按照前海后海，上合属于湾区；按照各中心发展，上合离胶州三里河公园近20公里；按照功能性板块划分，上合属于产业区。
如果产业区的房价上升过快，制造业的工人朋友都买不起房子？那就是民生问题！
因此，你说上合未来能不能大涨？
（6）鬼城星光岛？
有些板块，潜力不小，但是新盘竞争较大，灵山湾板块是当红辣子鸡，网红富人区，文化旅游样样精通，那为何星光岛晚上连个人都没有？某开发商资金链接近断裂加大促销力度？
别急，那我问你一个问题：灵山湾的影都学府买个房子为啥还需要交茶水费？华润灵山湾悦府为何第一排看海洋房3万多？二手房的双南卧看海房源为何很难低于2万单价成交？
归根到底，还是开发商实力和房子的品质，那什么品质和稀缺性？品质说白了就是有钱人关注的调性和体验，稀缺性就是有钱人拼命去抢的有限资源。
灵山湾虽然目前新房较多，但是真正买了想短期增值，确实需要尽可能买品质房源。否则，你买的某些房子卖二手房时候很可能烂大街！
对了，星光岛上到底有没有人？
别听网上说，自己晚上去看看，难道亮灯的都是鬼吗？
你说了这么多，到底会涨吗？
肯定会涨！但是逻辑你要清楚，不看空不看多！
噢，对了，还有一件事儿，青岛房价每年不高于5%增涨，举个例子，今年开发区有个盘，均价2万，明年新拿地开发不能高于2万1，5年后不高于2.55万。 当然了，因为要卖地，根据草民的妄断这个5%肯定要有的，也就是有的板块会高于这个数，有的可能达不到。
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